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关于房价和上海房价,我们一直非常关心和热衷于研究。这导致了许多有趣的观点和意见。当然,这些热情的研究都是为了让自己购买超过市场的竹笋。以下是房价的主要派别。

一、大行面积指数

似乎是2005-2006年,也是我进入衣橱的几年。老上海房地产奇才喜欢谈论一句叫做“大碗定律”的谚语。大碗面的法则,也就是一栋建筑的合理平均价格,是建筑500米范围内小吃店一碗面条价格的1000倍。

如果一碗4元的钱在小吃摊的“大面”上卖,那么这个地方的标准房价应该是4000元/平方米。如果你发现面条的价格是一碗5元钱,而附近的房价是3000元/平方米,那么你应该毫不犹豫地投资。相反,房价有虚高的成分。

所谓的“大面条指数”认为租金和生活水平可以最大化对房价的反应。事实上,大面条指数在当时非常有效,几乎是一个一刀切的指数。例如,2005年,上海商品住宅的平均交易价格约为7500元/平方米,而一大碗面条的价格约为6-8元。

现在,对于一个5w+房价的盘子(接近2019年上海的平均价格),例如顾梅,它的大碗面条是16-18元。

这种房价理论已经失败。

为什么失败了?为什么砖头比馒头涨得快?

二.咖啡屋指数

2016年,在大规模面条理论提出十年后,我在一个房间里10,000小时写了一篇文章,“大宁的成功与咖啡店有关。”大宁的成功引起了很多关注。这次我试图从咖啡店的角度重新理解房价,因为当时我认为咖啡店的数量是城市界面的重要体现。

城市界面是房价的重要决定因素

商业配套设施+城市公共设施形成的城市体验

咖啡屋是城市界面量化的重要组成部分

这严重影响了地区房价的最高水平。

当时,我用公众审查的数据跟踪了大宁2010年至2015年咖啡店的开业情况。

数据显示了两点

1)大宁咖啡屋密度在2015年前将达到1/k㎡,相当于新庄目前的水平。也就是说,大宁板块在金茂府开业前有一个良好的城市界面,并有孕育高端建筑的土壤。

2)大宁咖啡馆于2015年爆发。一年内开设的咖啡馆数量相当于这五年总数的32%。这也表明大宁已经成熟,金茂富的成功依赖于大宁完全成熟的城市界面。这一点往往被所有人忽视,并且总是被静安闸北的合并所掩盖。

所以我在身后画了一幅画来更彻底地解释这段关系。

最后,对咖啡馆密度和房价进行了实证分析和总结。

什么样的咖啡馆密度对应什么样的盘子的最高价格,然后用这个找到凹陷的盘子,并在起飞前找到下一个大宁。认为这一理论体系比“大行面指数”更先进、更准确。

然而,在恢复交易后,仍然存在一个漏洞。

那就是唐震,他对规则不满意。无生命的商业支撑板最高房价可达8w+?

有什么问题吗?

三、城市资源理论

有人说一个城市的房价是由其配套资源决定的。这个城市或板块的匹配能源水平越高,房价就越高。

乍一看听起来很合理,那么我想问另一个问题:如果城市匹配理论是正确的,为什么深圳的房价比上海高?

深圳是一个年轻的城市,这是一件好事,因为它没有枷锁,但也有负面影响,因为它缺乏支持城市建设的沉淀。

例如,它是中国唯一没有211所或985所大学的一线城市。

让我们比较一下2017年深圳和上海的小学数据

上海的小学数量约为750所,小学生人数为16 W

深圳的小学数量约为350所,小学生入学人数为18.1瓦

深圳的小学教育设施不到上海的一半。

让我们比较一下2017年深圳和上海的3A医院。深圳有1300瓦的人口,上海有2420瓦的人口

上海的人口不到深圳的两倍,3A医院的数量是深圳的四倍。

关于房价还有许多问题。例如,为什么上海的房价是5w+,巧合的是,深圳和北京恰好是一样的?为什么离人民广场10公里的内中环可以卖12w?

深刻理解房价问题背后的原因将有助于你更好地买房。

以上所有问题,请于9月28日前往大宁静安木舍现场,我将为您解答。

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