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在北京大学和清华,鄂尔多斯的学生不担心找到村民。

日前,记者在内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区询问一名出租车司机,为什么康巴什的房价在鄂尔多斯房价起伏期间基本保持稳定。他说:你应该去鄂尔多斯第一中学。鄂尔多斯市第一中学今年的高考结果是,32名学生通过了北京大学和清华大学的入学考试,5名学生被香港知名大学录取。

鄂尔多斯第一中学位于当地一条主要街道上。(来源:鄂尔多斯市第一中学官方网站)

鄂尔多斯第一中学位于康巴什新区鄂尔多斯大道。

很难想象这是一个15年前才开始建设的城市。由于闲置的房地产和人口稀少,这里一度被称为“鬼城”。今天的康巴什越来越有活力,越来越受欢迎。事实上,是清洁的空气、高端教育资源和医疗资源支撑着康巴什区的房价。这也意味着煤炭城市鄂尔多斯的转型。

"不建议投资房地产。"

与前几年康巴什相比,街道上的汽车数量显著增加。当时,记者在康巴什看到,几个红绿灯处看不见一辆车。现在,在红绿灯路口将有一个小组。过马路的行人也需要四处看看。

记者来到成吉思汗广场西侧的销售办公室。销售大厅里只有一名工作人员在打电话。外面正在下雨,大厅一片漆黑,没有灯。她以为记者是来看盘子的,还说这里的房子都卖完了。“你是来拿这块土地的吗?这块土地现在不容易拿走。”

“如果你买房子是为了投资,我建议你不要再来了。投资的目的是获得收入,它是进入低点和退出高点。现在康巴什的房价处于高位,不再具有投资价值。她说,“即使你有多余的钱,我也不建议你把它放在这里。房价可能会上涨,但涨幅不应太大。”

在与工作人员的交谈中,记者了解到康巴什区的居民人口是两极化的。首先,有许多年轻人,其次,有许多老年人。老人喜欢这里的环境。

当记者问及鄂尔多斯市政府从东胜区搬到康巴什是否有很多公务员来康巴什买房时,这名工作人员成了“许多公园”她说:康巴什本身就是一个花园城市,更不用说“许多公园”。

“周围地区的一些人的孩子现在正在上初中甚至小学,他们来到康巴什买房子,以便将来有机会上一所好高中。如果这是投资,那就是投资。”

其他当地人告诉记者,康巴什的医疗条件非常好,甚至包头的病人也选择来康巴什治疗。这也表明康巴什的建设始于一个高点。

鄂尔多斯地方官员也不否认城市建设的超前规划。

正是由于综合因素的影响,康巴什周围的人也在这里买房。与2016年左右的最低点相比,康巴什的平均房价每平方米上涨了2000元至3000元。这位工作人员工作的大楼里的二手房卖了80到10,000元,然后大约是6,000元。

这次采访给记者的感觉是,曾经被称为“鬼城”的康巴什正在复活并逐渐增强其活力。

有人成功地触底了

就鄂尔多斯整体而言,房价经历了从飙升到暴跌再到回升的过程,这在东胜区更为明显。

东胜区的市民中心位于该区的中心。记者遇到了一个早上跑步的市民。她告诉记者,她在2016年在附近买了一套套房。当时的价格是每平方米3500元,现在可以卖到6000元。她觉得自己以低价买下了它。

她认为东胜区的房价在2016年左右达到最低点,然后开始上升,现在已经上升到2010年左右的水平。

当时,飞涨的房价是由于煤炭经济。2006年以来,在煤炭行业带来的金融支持下,鄂尔多斯房地产业开始爆发。房价在一两年内从每平方米1500元飙升至5000-6000元。拥有数万元的建筑并不少见。那时候很难找到一栋房子是一个普遍现象。2010年是鄂尔多斯楼市最热的一年。

然而,从那以后,鄂尔多斯的房价出现了悬崖般的下跌。为此,鄂尔多斯的一个人有这样的分析:一开始,有很多新闻报道称鄂尔多斯房屋的投资价值为3000.1平方米,这吸引了很多人前来考察,包括来自周边省份的人。在感觉环境很好之后,我选择在这里买一栋房子。当越来越多的人买房时,房地产开发商会逐渐提价。价格越高,等待买房的人越焦虑,导致越来越多的人买房,越来越多的人买房。然而,由于鄂尔多斯开始扩张过快,住房供应大幅增加,房价大幅下跌。就像一家餐馆。当你看到里面有很多人时,你也会进去吃饭。如果没有人,你会怀疑这家餐馆有问题。

房地产脱销与鄂尔多斯转型

2016年3月,鄂尔多斯市发布了《房地产市场稳定健康发展实施意见》。其中一个重要的方面是库存移除。

房地产开发严格的土地供应管理被列为第一条。《意见》指出:建立房地产清册与房地产开发建设用地相衔接的制度;严格控制未完成房地产清册拆迁的旗区房地产开发建设用地供应;中心城区内的经济开发区(公园)不再提供商品房用地。这应该是为什么上面的员工说不容易得到它的原因。

“2016年和2017年,鄂尔多斯市棚户区消化商品房总面积分别为558.8万平方米和511万平方米,而2014年和2015年消化商品房总面积仅为588万平方米,低于2016年。”鄂尔多斯政府工作报告中的数据表明。

到目前为止,鄂尔多斯已经消化了1635万平方米的房地产存量,房地产市场“量和价稳定”。几天前,在内蒙古自治区鄂尔多斯市举行的庆祝中华人民共和国成立70周年的特别新闻发布会上,鄂尔多斯市相关领导这样说。

房价上涨的一个重要原因是供应减少。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展公报,2009年该市房屋竣工面积为396.6万平方米,2017年为44.9万平方米。

记者注意到,虽然鄂尔多斯房价上涨,但深层矛盾仍未解决。以房地产建筑面积为例,根据上述公告,2010年全市房地产开发建设面积为4122.4万平方米,其后几年总竣工面积不超过1300万平方米。有近3000万平方米的缺口。

甚至在东胜区市民中心附近,记者也看到许多未完成的开发项目。鄂尔多斯Ijnholo机场外是一个开发区。这里的道路是以经度和纬度命名的。记者看到,最大的道路数量达到了纬度18,许多这样的建筑看不到任何建设的迹象。恐怕这种“股票”更难消化。

今年鄂尔多斯政府工作报告指出,化解政府债务、防范金融风险、服务实体经济、防范和化解重大风险是一个重要方向。2018年,债务总额为471亿元,占全年债务总额的117%。

鄂尔多斯继续改变“一煤独大”的局面也是一个重要方向。大约在2010年,鄂尔多斯的煤炭工业占国内生产总值的75%。近几年来,鄂尔多斯市非煤炭工业增加值占规模以上工业增加值的50%。2018年,非煤炭行业投资占工业总投资的77.1%。与此同时,鄂尔多斯近年来已收回煤炭生产能力1335万吨。

国家能源集团鄂尔多斯煤制油分公司员工检查煤直接液化生产的副产品沥青。中国第一个从100万吨煤直接生产石油的示范项目已经在这里完成。新华社信息地图

煤炭经济仍然是鄂尔多斯重要的经济支柱。去年,鄂尔多斯生产了6.16亿吨煤和6.64亿吨煤。然而,鄂尔多斯煤炭工业正面临转型升级的任务。为此,鄂尔多斯聘请国家权威研究机构,科学编制高质量的经济发展研究报告、现代能源经济示范区规划和现代煤化工示范区总体规划。它制定了煤炭深加工计划。今年启动了五个新的清洁煤电项目,完成了一系列煤炭深加工项目,包括九台甲醇制烯烃和新的稳定轻烃。装机容量82万千瓦,化工产能219万吨,煤炭现场转化率提高到22%。

图表:鄂尔多斯房地产近年建筑面积与竣工面积对比

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